按评估价征税前夕 成都楼市二手房成交量骤增

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7月1日起，成都将实施新的二手房交易评估价征税办法，取代现有的最低指导价制度。新办法实施后，二手房交易征税将实现“一房一价”，按照区域划分来模糊定价将成为历史。这种新变化在于评估价将比现有的区域指导价大幅提高，二手房交易的税收成本也会有相应上涨。赶在二手房征税新办法实施前，成都二手房成交量近几个月来一路走高。

“一房一价”“阴阳合同”或将绝迹

目前，成都市城区房屋指导价格是在2007年确定的。其中，三环路外的指导价格为每平方米2300元，二、三环之间为2600元，一、二环之间为2800元，内环路以内的框架结构房为3600元，别墅价格也仅为6500元。随着近年来房价的上涨，指导价格已经偏离了市场真实的房价水平，大概只有实际价格的1/3左右。

指导价远低于实际成交价，这让“阴阳合同”得到了巨大的生存空间。“现在主城区的二手房，几乎都是每平方米8000元以上的价格成交，这样算下来，如果做‘阴阳合同’的话，一套房子最少也能节省几千上万的税费，何乐而不为？”一位不愿透露姓名的房产中介表示，为减少缴税额而产生的“阴阳合同”，几乎已经成了二手房市场的一大潜规则，买卖双方都乐于接受。

在7月1日以后，以区域划分来模糊定价将成为历史。据成都地税局相关负责人介绍，目前成都市中心城区已招聘了13家房地产评估机构，参与成都存量房（即二手房）基础信息数据调查、采集、标准房评估工作。“将对房屋所在位置、结构等近30个参数进行调查，以准确把握导致房屋价格变化的基本因素。”相关负责人表示，每栋房屋的标准价格和评估价格都会受到这30个参数的影响。

“预计评估价将会和房价的实际水平非常接近，再通过‘阴阳合同’的方式来达到少缴税的目的，空间不大。”房产中介人士预计，今后二手房市场做“阴阳合同”的现象将会大为减少。

纳税原则上不低于评估价

据悉，二手房评估价将根据市场情况及时调整，如果市场价格变化比较明显，也可能缩短调整周期，确保评估价接近市场交易价。

新政执行后，除非正当理由，二手房买卖纳税核价标准原则上不得低于评估价。当然，也有可能存在异议的情况。如果交易人觉得价格评得太高，可向房地产交易所在地区主管税务部门提出复核申请，纳税人也可以委托具有二级以上资质的价格认证机构进行个案认定，地税部门将参考价格认证机构的认定结果，确定房屋的交易计税价格。

影响

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交易税收成本或提高

“用‘一房一价’的评估价取代粗略的区域指导价来作为计税标准，受影响最大的就是那些位于黄金地段的大户型高档住宅，此外房屋的年限也会影响营业税的征收。”在中原地产分析师黄萍看来，成都实施二手房征税新规定后，将对整个市场产生明显的影响。“举个例子来说，目前二环路和三环路之间的指导价每平方米只有2600元，而像桐梓林这样的黄金地段房价，早就涨到指导价的好几倍了，一旦实行以评估价为计税基础，税费必然大幅上扬。”黄萍表示。

除了地段外，房源面积、年限等因素也会影响到二手房交易的缴税额。“房源面积在144平方米以上还是以下，购房者是否属首次购房，这两大因素会影响契税的税率；房源的年限是否满5年，决定营业税是差额征收还是全额征收。以评估价作为计税标准，必然导致二手房交易的税额大幅上升。”黄萍表示，在7月后，市场中满足低税率条件的房源将会受到更多青睐，“具体来说，就是年限满5年、面积 在 144平方米以下的房源。”

2

交易量将回落

7月1日新规定实施后，成都主城区二手房交易成本将有大幅提高，不少购房者因此赶在7月之前完成过户，使得近一段时间以来成都楼市二手房成交量连续攀高。据中原地产统计数据显示，5月份，成都二手住宅成交量为5090套，成交面积44.09万平方米，环比涨幅均超过40%。中原地产分析师预计，6月份成交量极有可能继续拉高，但在7月新规定付诸实施后将出现明显回落。“相当一部分购房者转而购买新房，二手房市场将会低迷一段时间。”