二手房暗藏风险 商铺转租五大问题要提防

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最近，商铺投资非常火，抢铺的现象时常出现，商铺转让也跟着火了一把。前几年，有不少人专职炒铺，特别是新铺，租下来之后简单装修后立即转让，从中赚取转让费，很多商铺的转让费也因此越炒越高。现在，转让商铺还能赚钱吗？NO！绝对不可能！转让商铺不仅不一定能赚钱，而且现在还有很多鲜为人知的风险，即便是不少人觉得转让协议已经签得非常完美，但商铺转让还是有不少问题防不胜防，一不小心十几万乃至几十万就打水漂了。上周五，记者就接到范小姐打来的求助热线，称自己在双楠的一个铺子要转让，就遇到了进退两难的棘手问题。
转租商铺亏一半
去年5月份，范小姐花了3.5万元，在双楠街接手租下了一个不足10平方米的铺面做童装生意，生意不好做，连续亏了一年，于是范小姐决定将该铺面转租出去。因为地段的原因，该商铺一挂出转让的牌子完全不缺看铺的人，但却迟迟转租不出去。范小姐每次带下家去和房东签转让协议时，下家都会要求房东一次签2—5年，租金递增；但房东却要求商铺租期一年一年地签，“因为很可能明年要收回来自己做”。因此，每次听到房东提出的这一要求，原本有意接手商铺的下家都不能接受。
范小姐意识到，虽然当时和房东签的转让协议上清楚地写明：该商铺可以转让。但是，只要房东不松口，该商铺是铁定转不出去的。于是范小姐找到房东协商，谁知房东却提出另一个要求：转让费五五分，而且5月5号合同到期如果该商铺还没转让出去，范小姐就必须交下一年的租金；如果不交租金，房东就要以范小姐违约为由将该商铺收回。
如果再交一年租金自己就还得亏一年，而且一年后同样要面临商铺转让的问题；如果继续转让，按房东现在的态度，在合同到期前肯定无法转租出去。一旦房东收回商铺，自己3.5万元的转让费和装修费就全打水漂了。无奈之下，范小姐只好同意了房东的要求，加上装修总共转让了3.6万元，分了1.8万元给房东，自己硬生生地亏了1.7万元。
租赁合同越细致越好
前几年，有不少人专职炒铺，特别是新铺，租下来之后简单装修后立即转让，从中赚取转让费，很多商铺的转让费也因此越炒越高。为什么范小姐转租商铺不仅没有赚钱，反而还亏了本？对此，成都创博投资有限公司商铺投资部吴刚分析认为，不少人没有转过商铺，不清楚中间细节，很容易一转铺子就陷进去，因为涉及到转让费，如果事先没有约定好，几万乃至几十万的转让费很可能就打水漂了。很多人转商铺都只考虑如何约定好自己租赁期的条款，基本上不会考虑到转让给第二承租方中间过渡的问题，这就被不少房东利用，表面是同意租客转让商铺，但事实上房东的限制条款让租客根本转不出去，从而提出要分转让费等要求。所以对于范小姐这种情况，一定要在签合同时就约定好转让给下家时，第二承租方可以签订X年以上的租赁合同。总之，合同越细致越好，可加一些弹性条款，以保护自己的权益。
就范小姐遭遇的问题，中豪律师事务所律师蒋昊表示，如果范小姐要起诉，基本上是没有胜算的可能。遇到这种情况，只能在前期做好规避，在当年接铺子交转让费的时候，就一定要和房东约定好签定合同的时间，看时间长度能不能接受。最好再加一个条款，比如当铺面要到期之时，自己有权转让铺面，房东有义务配合与第二承租人签订时间期限不超过X年的租赁合同。总之，如果之前没有把这些细节约定好，房子要到期的时候，就会很被动。
转租商铺五大问题要提防
商铺转让中，除了以上范小姐越到的问题，还有几大风险要特别提醒各位读者，转租商铺前一定要看好想好，接手店面切勿心急。
事先确认能否办理执照
陈小姐在科华北路转到一个商铺准备做中介，但是商铺转到后去注册公司办理营业执照时，发现该商铺地址上已有公司注册，而且公司并没有注销和迁出，所以自己无法办理执照，但是转让费已给，退也退不了。
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接手别人转让的店铺前，一定要先了解原店的营业执照是否随公司转出。而且最好了解一下管理费交纳期限是什么时候，交铺前的费用是否已经结清，这些都有必要在转让之前，先到工商部门询问清楚。同时，还要明确房东是否会配合你办理营业执照，因为营业执照的办理还必须要房东提供产权证和身份证。
约定好房东不能增收费用
黄小姐在莲桂西路有一铺面合同要到期了准备转让，房东突然提出要增收“更名费”，即黄小姐和下家要分别交5000元给房东，如果下家不愿意给，那意味着黄小姐要白白给房东1万元，否则房东不会配合黄小姐转让该铺。
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转让时，房东零时增收费用的现象比较常见。建议在当初转让合同签订时，就应该写明租客合同期满转让该商铺时，房东要配合租客转让该铺，并不能增收取除第二承租人押金和租金以外的其他费用。
转让前认真检查商铺配置
朱先生转到一个商铺，可是第二天进场装修完自己关门的时候才发现，商铺的卷帘门关不了，基本等于报废，朱先生找到房东要求换，房东却表示，最早他装的卷帘门是好的，坏了也是上家弄坏的，朱先生应该去找当时转商铺给他的商家。
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一半转让后出现问题，商铺出现问题房东都不会掏钱修补，所以在签转让合同交转让费前，一定要认真检查商铺内的配置，门窗、水电等，如果有问题就及时协商更换，如果是带器材转让，那货架、柜台、桌椅等的质量也都要认真检查，因为这些设备的费用都是已经摊到转让费里的了。
涨租金要在合理范围内
彭女士有一商铺要转让，和房东签了4年合同，月租金4000元，每年递增5%。合同到期时租金为4410元，但转让时，房东说租金要直接涨到5200元/月，租金直接涨了近800元，直接递增18%，这样的租金彭女士想将该铺转出去简直是天方夜谭。
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转让时，房东突然涨租金来限制租客转让，从而达到分转让费、收取单独的转让费用等目的的现象比较多。一半情况，租客认为在租赁合同中约定好了租金和递增后，租金这块就没问题了，很少有人会考虑到约定转让后第二承租方的租金，否则，就会出现彭女士遇到的这种情况，房东漫天要价，同意你转商铺但是又让你转不出去，非常被动，所以在租金上，签合同时，还应该约定第二承租方的租金和递增最多不能超多X%。
要约定非人为因素的赔付
邱先生花了10万元转了个商铺，合同期限签了5年，现在才第二年，商铺刚开始转亏为盈，但是因为在老城区，这一片突然要拆迁，邱先生无比郁闷，房东表示这种情况与自己无关，邱先生即从房东那儿退不到自己的租金和押金，10万元的转让费更是打水漂了。
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邱先生这种属于非人为因素，如果你选择的商铺在老房区、旧城改造区时，就一定要慎重，最好先找主管部门打听一下是否拆迁，什么时候拆迁。除了拆迁，商铺转让时还要考虑到遭遇地震、火灾等风险后该怎么处理。这些对房东和承租方财产造成危害或损失的情况，都要在合同里有所约定，以维护自己的合法权益不受侵害。